Comprar en Preventa en la Riviera Maya: Guía 2026

Comprar un condominio en preventa en la Riviera Maya puede ser una de las decisiones inmobiliarias más inteligentes para un comprador extranjero, o uno de los errores más costosos. La diferencia casi nunca es suerte. Es preparación. Los extranjeros ya representan entre 60 y 70 por ciento de los compradores en Tulum, atraídos por las playas, los ingresos por renta y precios por debajo de las unidades terminadas. El mismo boom que atrae a desarrolladores honestos atrae a los deshonestos, y los compradores que pierden dinero casi siempre se saltaron las mismas verificaciones.

Esta guía te lleva por todo el camino: qué es realmente la preventa, cómo los extranjeros pueden ser dueños legales de una propiedad aquí, cómo estructurar los pagos de forma segura, cómo verificar desarrolladores y asesores, los fraudes que debes conocer, qué pasa en la entrega, el panorama fiscal y el proceso exacto paso a paso, del apartado a la escritura. Es larga porque lo que está en juego es alto. No es asesoría legal ni fiscal: antes de enviar cualquier dinero a México, contrata a tu propio abogado mexicano independiente y a un notario.

Tabla de Contenidos

Qué Significa Realmente la Preventa
¿Pueden Comprar los Extranjeros? El Marco Legal
El Dinero: Planes de Pago, Financiamiento y Escrow
Debida Diligencia: Verificar Desarrolladores, Asesores y Documentos
Fraudes y Señales de Alerta: Cómo Pierden Dinero los Compradores
Entrega y Propiedad: De la Lista de Pendientes a la Mudanza
Rentar tu Propiedad y el Panorama Fiscal
Submercados, Zonificación y el Panorama 2026
Tu Plan de Acción: Proceso, Documentos y Lista Final
Glosario en Lenguaje Claro
Ejemplo con Números: Un Condominio de $300,000 en Tulum
Cláusulas Contractuales de Ejemplo
Fuentes

Qué Significa Realmente la Preventa

La idea básica

Una propiedad en preventa es una vivienda que el desarrollador vende antes de terminarla. A veces el edificio va a la mitad. A veces es solo un plano y un terreno vacío. Compras con base en planos, imágenes hechas por computadora (los “renders”) y una sala de ventas o unidad modelo.

El proceso funciona así:

Eliges una unidad y firmas un contrato.
Pagas en parcialidades mientras avanza la construcción.
Cuando el edificio se termina, recibes tu unidad y tus documentos oficiales de propiedad.

Comprar una propiedad de reventa (una que ya existe) es muy distinto. Con la reventa, recorres la vivienda real, revisas sus documentos y la operación suele cerrarse en 30 a 60 días. Con la preventa todavía no hay nada que recorrer. Estás comprando una promesa. Esa promesa vale tanto como el desarrollador que la hace y el contrato que firmas.

Por eso la preventa es, a la vez, la forma más común de comprar en esta región y la forma más común en que la gente es estafada.

Qué puedes comprar y en qué momento

La mayoría de las propiedades en preventa en la Riviera Maya son condominios: estudios y unidades de una a tres recámaras. Las zonas populares de Tulum (Aldea Zama, La Veleta, Región 15) están llenas de ellos. También encontrarás townhouses, villas, unidades “lock-off” (una unidad que se divide en dos espacios rentables) y esquemas fraccionales donde compras una parte de una propiedad.

Una advertencia sobre los esquemas fraccionales: algunos vendedores ofrecen “acciones” de un edificio en lugar de venderte una unidad real con tu nombre en la escritura. Ser accionista de una empresa que posee un edificio no es lo mismo que ser dueño de una vivienda. Es un truco conocido en la región.

Puedes comprar en cualquier etapa de la construcción:

Preventa sobre planos: El proyecto es solo un plano y un terreno. Los mayores descuentos. El mayor riesgo.
Construcción temprana: Cimentación y estructura en proceso. Descuento moderado, riesgo moderado.
Casi terminado: Descuento pequeño, pero puedes ver lo que compras.

La regla es simple: mientras más temprano compras, menos pagas y más cosas pueden salir mal. Los defensores del consumidor recomiendan no pagar nunca más del 5 al 10 por ciento del precio antes de que la construcción esté bien avanzada en un proyecto sin un desarrollador probado.

Los dos contratos que debes entender

El contrato de promesa de compraventa es tu contrato principal. El desarrollador promete construir tu unidad y vendértela a un precio fijo. Tú prometes pagar en un calendario. Debe incluir la fecha de entrega, las penas si el desarrollador se retrasa y exactamente lo que incluirá tu unidad.

La ley mexicana de protección al consumidor (la norma NOM-247) exige que todo contrato de preventa esté registrado ante la PROFECO, la Procuraduría Federal del Consumidor ¹. Una vez registrado, hasta los materiales de publicidad — los renders, las listas de amenidades — se vuelven promesas legalmente vinculantes. Pide siempre el número de registro de la PROFECO antes de firmar; puedes verificar los contratos registrados tú mismo en el registro público de la PROFECO ². Sin número, no hay firma.

La cesión de derechos te permite vender tu contrato a otra persona antes de que el edificio termine. Digamos que compraste a un precio bajo de preventa y el proyecto ahora cuesta más: puedes vender tu posición a un nuevo comprador y quedarte con la diferencia. Necesitas la autorización por escrito del desarrollador, y algunos contratos cobran una cuota por esto.

Cuidado con este término en otro contexto. Cuando alguien te vende una “cesión de derechos” sobre un terreno sin urbanizar, puede estar vendiéndote derechos sobre tierra comunal que legalmente no se puede vender. Hablaremos de eso en la sección de fraudes: es la trampa número uno de la región.

Comprar sin visitar México

Puedes comprar desde tu sofá. La gente lo hace cada mes usando recorridos por video, un asesor local, un abogado independiente y un Poder Notarial (un documento notariado que permite a tu abogado firmar por ti). Hasta las quejas de consumidores se pueden presentar en línea a través del sistema Concilianet de la PROFECO.

Comprar a distancia funciona, pero eleva la importancia de la verificación. La regla de oro: nunca envíes dinero por una propiedad que nadie de tu confianza haya visto físicamente. Si no puedes volar, manda a un amigo de confianza, a tu abogado o contrata a un inspector. Los estafadores cuentan con compradores que nunca aparecen.

Cuánto tarda todo

De la firma del contrato a la entrega de tu unidad terminada suelen pasar de 12 a 36 meses. Los retrasos son normales en este mercado: seis meses de atraso es común, y algunos proyectos se retrasan un año o más. Por eso tu contrato debe incluir una fecha de entrega firme, una pena por cada semana de retraso y tu derecho a cancelar con reembolso si el retraso se vuelve extremo. En la sección de Cláusulas Contractuales de Ejemplo encontrarás textos sugeridos para estas cláusulas.

El papeleo de cierre hacia el final (constituir tu fideicomiso, obtener los permisos del gobierno, el trabajo notarial) toma unas semanas por sí solo.

Puntos clave: La preventa significa comprar una promesa, no una vivienda terminada. Las etapas más tempranas cuestan menos y tienen más riesgo: nunca pagues más del 5–10% antes de que la construcción esté bien avanzada. Exige un contrato registrado ante la PROFECO; sin registro, no hay trato. Y nunca transfieras dinero por una propiedad que nadie de tu confianza haya visto en persona.

¿Pueden Comprar los Extranjeros? El Marco Legal

Sí, puedes ser dueño de una propiedad aquí

Los extranjeros compran propiedades en la Riviera Maya todos los días, de forma totalmente legal. No necesitas residencia mexicana, visa ni ningún estatus migratorio especial. Un pasaporte y los documentos de identidad habituales bastan para comprar.

Hay un detalle. La Constitución mexicana dice que los extranjeros no pueden tener el dominio directo de inmuebles en la “zona restringida”: cualquier terreno dentro de los 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de una frontera internacional ³. Toda la Riviera Maya está dentro de esta zona.

La solución es una figura legal llamada fideicomiso.

El fideicomiso: un trust bancario que resguarda tu casa

Un fideicomiso es un trust constituido en un banco mexicano. La versión simple:

El banco tiene el título legal de tu propiedad (es el fiduciario).
Tú eres el beneficiario. Tienes todos los derechos reales de propiedad: vivir en ella, rentarla, venderla, remodelarla, dejársela a tus hijos.
El vendedor transfiere la propiedad al fideicomiso cuando se cierra la operación.

Piénsalo como una caja de seguridad. El banco cuida la caja, pero todo lo que hay dentro te pertenece. El banco no puede vender tu casa, vivir en ella ni hacer nada con ella sin tu instrucción.

Necesitas un fideicomiso para cualquier propiedad residencial en la zona restringida; un condominio cuenta igual que un terreno.

En la preventa, el fideicomiso normalmente se constituye al final, cuando el edificio está terminado y cierras la operación. Durante la construcción, tu protección es tu contrato registrado. Una jugada inteligente: obtén confirmación por escrito de que un banco fiduciario aceptó el proyecto antes de firmar cualquier cosa. Si ningún banco quiere tomar la propiedad en fideicomiso, es una enorme señal de alerta.

Lo que cuesta (cifras 2025–2026):

Concepto	Costo (USD)
Constitución del fideicomiso (único)	$500–$2,500, según el banco
Cuota anual del banco	$450–$900
Permiso gubernamental (SRE, único)	$1,200–$1,800
Registro del fideicomiso	$600–$1,000

Cada banco cobra distinto. Vale la pena comparar.

Cuánto dura el fideicomiso y qué pasa si mueres o vendes

El fideicomiso dura 50 años y puedes renovarlo por otros 50 años, tantas veces como quieras ³. No es un arrendamiento. Nadie está contando los días para quitarte tu casa.

También puedes nombrar beneficiarios sustitutos en el fideicomiso: tu cónyuge, tus hijos, quien tú elijas. Si mueres, la propiedad pasa directamente a ellos sin juicio sucesorio en un tribunal mexicano.

Cuando vendes, el fideicomiso puede transferirse al nuevo comprador. Si el comprador es mexicano, puede tomar el dominio directo o mantener el fideicomiso.

La opción de la sociedad mexicana

Existe otra vía legal: constituir una sociedad mexicana. Una empresa mexicana puede ser 100 por ciento de capital extranjero y puede ser dueña de inmuebles en la zona restringida.

Esta ruta solo tiene sentido para un uso realmente empresarial: desarrollar tierra, operar rentas a escala comercial. Trae obligaciones reales: costos de constitución de unos MXN $50,000 (aproximadamente USD $2,800), declaraciones fiscales mensuales obligatorias y unos $600–$800 dólares al año en contabilidad. Para una casa vacacional o un condominio de inversión personal, el fideicomiso es más simple y más barato. Los impuestos en una venta futura también pueden salir peor dentro de una sociedad.

¿Qué pasa si el desarrollador hace mal el fideicomiso?

Si el papeleo del desarrollador no está en orden — no hay aceptación del banco fiduciario, o el título matriz nunca se registró bien — no podrás recibir tu escritura, por más bonito que luzca el edificio terminado. Es una forma documentada en que los compradores quedan atrapados en proyectos irregulares.

Tus defensas:

Prueba escrita de la aceptación del banco fiduciario antes de firmar.
Pagos ligados a avances de obra verificados, depositados en escrow (lo veremos a continuación).
Tu propio notario revisando el título matriz del desarrollador antes de tu primer pago.

Puntos clave: Los extranjeros pueden ser dueños legales de propiedades en la Riviera Maya mediante un fideicomiso bancario; no se necesita residencia. Presupuesta unos $500–$2,500 para constituirlo, $450–$900 al año, más un permiso gubernamental de $1,200–$1,800. El fideicomiso dura 50 años, se renueva para siempre y te permite nombrar herederos sin juicio sucesorio. Las sociedades son solo para uso empresarial.

El Dinero: Planes de Pago, Financiamiento y Escrow

Cómo funcionan los planes de pago

Casi nunca pagas el precio completo por adelantado. La preventa se vende con planes de pagos ligados al avance de la construcción:

Un pequeño depósito de apartado para sacar la unidad del mercado.
Un enganche al firmar el contrato (normalmente 20–50%).
Pagos mensuales o por hitos mientras construyen.
Un pago final a la entrega, cuando recibes tu escritura.

Dos modelos dominan el mercado.

El plan 30-40-30. Pagas 30% a la firma, 40% durante la construcción y 30% a la entrega. Es el plan estándar y el más seguro, porque el desarrollador todavía tiene mucho dinero en juego hasta que realmente termina.

El plan 80-20. Pagas 80% durante la construcción y solo 20% a la entrega. Los desarrolladores ofrecen sus mayores descuentos por esto. Piénsalo bien antes de aceptarlo: casi todo tu dinero ya salió antes de que el edificio exista. Si el desarrollador tiene problemas, no te queda casi ninguna palanca.

¿Pueden los extranjeros obtener financiamiento?

El financiamiento del desarrollador es la opción más común. Condiciones típicas en 2026: 30–50% de enganche, tasas de interés de 6–10% (a veces promociones cortas de 0%) y plazos de 12 a 60 meses, muchas veces con un gran pago final tipo “balloon”. No hay revisión de crédito al estilo estadounidense. El problema: el plazo de pago es corto, así que las mensualidades pueden ser altas, y estás totalmente expuesto si el desarrollador fracasa.

Las hipotecas de bancos mexicanos rara vez están disponibles para extranjeros. Donde existen, espera 40–50% de enganche, comprobantes de ingresos, una cuenta bancaria mexicana y tasas alrededor de 8–11%. Por lo general los bancos no prestan para un edificio que todavía no existe: el financiamiento bancario casi siempre solo es posible después de la entrega.

Los prestamistas transfronterizos son empresas especializadas que prestan a estadounidenses y canadienses para propiedades en México. Te evalúan con tu historial crediticio de tu país. Condiciones típicas: 20–40% de enganche, tasas alrededor de 6.5–9.5% y plazos de hasta 20–25 años. Tu banco habitual de Estados Unidos o Canadá no aceptará una propiedad mexicana como garantía.

¿Dólares o pesos?

La mayoría de la preventa en la Riviera Maya tiene precio en dólares estadounidenses, lo que lo hace predecible: tus pagos no cambian con el tipo de cambio. Los tratos en pesos pueden salir más baratos si el peso se debilita, pero el tipo de cambio ha oscilado entre unos 16 y 22 pesos por dólar en los últimos cinco años, así que corta para ambos lados.

Algo que la mayoría de los compradores pasa por alto: México calcula todos los impuestos en pesos, al tipo de cambio oficial del Banco de México, sin importar la moneda de tu contrato. Eso significa que podrías comprar un condominio en $300,000 y venderlo años después en $300,000 — ganancia cero en dólares — y aun así deber impuestos mexicanos sobre la ganancia de capital, porque el valor en pesos cambió entre las dos fechas.

Pagos atrasados, cancelaciones y retrasos

Si pagas tarde: los contratos cobran intereses sobre los pagos atrasados, te dan una ventana corta para ponerte al corriente y — si sigues sin pagar — permiten al desarrollador cancelar y quedarse con lo que ya pagaste. Lee esta cláusula antes de firmar. Intenta negociar un periodo de gracia.

Si quieres cancelar: la mayoría de los contratos lo limitan. Los depósitos suelen ser no reembolsables y hay penas por cancelación. Tus opciones reales son los derechos de cancelación escritos en tu contrato, una queja ante la PROFECO (que puedes presentar en línea desde el extranjero) o — si quien incumplió fue el desarrollador — una demanda.

Si la construcción se retrasa: recibes compensación solo si tu contrato lo dice. Por eso la cláusula de fecha de entrega importa tanto: una fecha firme, un periodo de gracia de 90 días, una pena semanal después de eso y tu derecho a retirarte con reembolso total si el retraso pasa un límite duro (12 meses es razonable).

La regla de dinero más importante: pagar de forma segura

Aquí está la mayor diferencia entre los compradores que pierden dinero y los que no: cómo se mueve el dinero.

Usa escrow. Una cuenta de escrow es una cuenta neutral administrada por un tercero autorizado. Tu dinero se queda ahí y solo se libera al desarrollador cuando se cumplen las condiciones acordadas. El escrow es normal en los bienes raíces de Estados Unidos, pero no es automático en México: tienes que pedirlo. Los desarrolladores serios lo aceptan. Los que lo rechazan te están diciendo algo.

Pide liberaciones por hitos. La empresa de escrow libera el dinero solo cuando la construcción alcanza puntos de control verificados: permisos confirmados, cimentación colada, estructura completa, unidad entregada. Los puntos de control deben ser cosas que un ingeniero independiente pueda confirmar, no solo la palabra del desarrollador.

Nunca transfieras a una cuenta personal. Nunca. Una petición de enviar dinero a la cuenta de un individuo — sobre todo fuera de México — es una de las señales de fraude más claras que existen. Los desarrolladores legítimos usan cuentas empresariales o escrow.

Proveedores conocidos: dos empresas de escrow se recomiendan de manera constante para operaciones en la Riviera Maya, STLA y Armour Secure. Tu abogado puede confirmar sus licencias y tarifas vigentes. Los fondos pueden estar en bancos mexicanos o estadounidenses según el esquema: pregunta dónde estará tu dinero y pídelo por escrito.

Transferir sumas grandes: papeleo y seguridad

Mover cientos de miles de dólares entre países activa revisiones contra el lavado de dinero en ambos lados. México endureció sus reglas en una reforma de 2025, así que espera preguntas. Normalmente necesitarás:

Pasaporte
Comprobante de domicilio
Prueba del origen del dinero (estados de cuenta, la venta de una casa, etc.)
El contrato de compraventa

Dos hábitos de seguridad para la transferencia misma. Primero, llama para confirmar los datos de la cuenta: los correos se hackean y las instrucciones de transferencia se cambian, y este fraude golpea a compradores internacionales todos los años. Confirma por teléfono usando un número que ya conoces, no uno que venga en el correo. Segundo, guarda todos los comprobantes. Tus recibos de transferencia prueban cuánto pagaste, y los necesitarás años después para bajar tu impuesto sobre la ganancia de capital cuando vendas.

Costos de cierre e impuestos al cerrar

Los costos de cierre en la zona restringida rondan el 6–8% del precio de compra. Aquí es adónde va el dinero ⁴:

Concepto	Costo típico
ISAI (impuesto de traslado, lo paga el comprador)	2–4% del precio
Honorarios del notario	0.5–2.5% del precio
Registro y certificados	0.2–1.15%
Constitución del fideicomiso	$500–$2,500
Permiso gubernamental SRE	$1,200–$1,800
Avalúo	$1,000–$1,500
Cuotas de escrow	Varía según el proveedor

El ISAI es el impuesto que pagas por adquirir la propiedad. En los municipios de Quintana Roo suele quedar en 2–3% ⁴.

El ISR (impuesto sobre la renta de la ganancia del vendedor) es cuenta del vendedor, no tuya: el notario se lo retiene de lo que recibe.

El IVA (el impuesto al valor agregado de 16%) no aplica a viviendas, solo a propiedades comerciales ⁴.

Para un ejemplo completo con números reales, consulta el desglose de un condominio de $300,000 en Tulum.

Puntos clave: El plan de pagos 30-40-30 es el estándar más seguro; el plan 80-20 cambia seguridad por descuentos. El financiamiento del desarrollador es el más fácil de obtener, mientras que los prestamistas transfronterizos ofrecen los plazos más largos. Usa escrow con liberaciones por hitos y nunca transfieras a una cuenta personal. Presupuesta 6–8% adicional al precio para el cierre.

Debida Diligencia: Verificar Desarrolladores, Asesores y Documentos

La debida diligencia significa verificarlo todo antes de firmar. Suena aburrido. También es la parte que te salva de perder los ahorros de tu vida. Ninguno de estos pasos es opcional.

Verificar al desarrollador

Visita sus edificios terminados. No la sala de ventas: los edificios que ya entregaron. ¿Se mantienen bien dos o tres años después? ¿Funcionan las albercas y los elevadores? Habla con los dueños si puedes. Pregunta: ¿Terminaron a tiempo? ¿Recibieron su escritura? ¿Cuáles son las cuotas de mantenimiento reales? Un desarrollador que se niega a conectarte con compradores anteriores acaba de responder tu pregunta.

Busca su nombre. Busca en Google el desarrollador y el nombre del proyecto junto con estas palabras: “SEDETUS alerta”, “clausura”, “fraude inmobiliario”, más el nombre del municipio. Diez minutos de búsqueda pueden sacar a la luz advertencias gubernamentales y noticias que el vendedor nunca mencionará.

Conoce el contexto. En 2026, las autoridades de Tulum tenían 26 proyectos bajo investigación por problemas de permisos, ambiente y fraude. No es un caso raro. Verificar es lo normal; saltarse la verificación es la apuesta.

Los tres registros (todos gratuitos)

El RUDI es el registro oficial de desarrolladores inmobiliarios de Quintana Roo, creado en 2025. Si tu desarrollador está registrado, pasó un filtro básico de legitimidad. Si no está, pregunta por qué.

La SEDETUS es la secretaría estatal de desarrollo urbano y vivienda. Publica alertas sobre desarrollos irregulares y problemáticos.

La PROFECO es la procuraduría federal del consumidor. Tu contrato debe estar registrado aquí conforme a la norma NOM-247 ¹. Pide el número de registro y búscalo en el registro público de contratos ².

Permisos: por escrito o no existen

Un proyecto legal necesita una pila de permisos:

Certificado de Uso de Suelo — prueba que el terreno puede usarse para este proyecto.
Licencia de Construcción — el permiso real para construir.
Constancia de Congruencia Urbanística Estatal — confirma que el proyecto encaja en los planes de desarrollo urbano de Quintana Roo.
Autorización de subdivisión o condominio — necesaria para vender unidades individuales.
Autorizaciones ambientales — para proyectos grandes y todo lo cercano a tierra protegida, emitidas por la SEMARNAT, la secretaría federal del medio ambiente.

Pide copias de todos y haz que tu notario los confirme directamente con las dependencias que los emitieron.

La frase más peligrosa de los bienes raíces en la Riviera Maya es “los permisos ya casi salen”. Los permisos son documentos escritos. Existen o no existen. Construir sin ellos puede terminar en multas, clausura o demolición: ya le pasó a edificios cerca del Parque del Jaguar en Tulum. Sin permisos, no hay dinero.

Tu equipo legal: tu propio notario y tu propio abogado

Un notario público en México no se parece en nada a un notario estadounidense. Los notarios son funcionarios jurídicos nombrados por el estado, con licenciatura en derecho. Verifican el título, confirman que el vendedor tiene derecho a vender, calculan los impuestos y registran tu escritura ante el gobierno.

Aquí está la trampa: el desarrollador ofrecerá usar “su” notario y lo llamará independiente. No lo es. Trabaja en las operaciones del desarrollador todo el año.

Contrata a dos personas:

Tu propio notario independiente — unos $1,000–$2,000. Verifica el título y la cadena de propiedad de al menos 20 años atrás.
Tu propio abogado independiente — lee tu contrato línea por línea, estructura el escrow, revisa los permisos y responde solo ante ti.

Los defensores del consumidor lo llaman el seguro más barato de toda la operación. Los compradores que se lo saltan son los que terminan en las historias de terror.

Verificar a tu asesor

En Quintana Roo, todo asesor inmobiliario debe tener una licencia estatal de la SEDETUS. Puedes verificar a cualquier asesor en el padrón oficial en asesores.sedetus.gob.mx. Si no aparece, está trabajando ilegalmente. Punto.

Quizás escuches hablar de la AMPI, una asociación inmobiliaria nacional. Ser miembro es buena señal — implica un código de ética — pero no es una licencia ni una garantía. Consulta el padrón de la SEDETUS sin importar qué membresías presuma el asesor.

Otras señales de alerta de un asesor falso: no tiene oficina real, propiedades con precios muy por debajo del mercado, presión para pagar depósitos rápido y pagos pedidos a cuentas personales.

Puntos clave: Verifica al desarrollador en el RUDI, el proyecto en las alertas de la SEDETUS y el contrato en la PROFECO. Los permisos existen por escrito o no existen; “ya casi salen” significa retírate. Contrata a tu propio notario y a tu propio abogado; nunca dependas de los del desarrollador. Verifica a cada asesor en asesores.sedetus.gob.mx.

Fraudes y Señales de Alerta: Cómo Pierden Dinero los Compradores

Los cinco fraudes que golpean esta región

Tierra ejidal vendida como privada (explicado abajo: la mayor trampa de todas).
Escrituras falsas y fraude de título — documentos de propiedad falsificados, o la misma unidad vendida a dos compradores.
Construcción sin permisos — edificios que pueden ser multados, clausurados o demolidos.
El desarrollo inconcluso — un desarrollador junta depósitos y el proyecto se frena o muere.
Asesores sin licencia — que cobran depósitos y desaparecen.

Señales de que un desarrollador puede quebrar o abandonar el proyecto: no tiene edificios terminados que mostrarte, los permisos están “por salir”, rechaza el escrow, te presiona hacia un plan de pagos 80-20, aparece en alertas de la SEDETUS y tiene precios muy por debajo de proyectos similares.

La tierra ejidal: la trampa número uno

Un ejido es tierra propiedad comunal de una comunidad agraria. Bajo la ley mexicana, la tierra ejidal no se puede vender a extranjeros, ni a nadie fuera de la comunidad. Los tribunales anulan estas ventas. Los compradores lo pierden todo y normalmente no hay forma de recuperar el dinero.

Así funciona el fraude. Un vendedor ofrece un lote precioso a 30–70% por debajo del precio de mercado. Muestra papeles que parecen oficiales. Quizás hasta usa un documento de “cesión de derechos” para que se vea formal. Nada de eso cambia lo que es la tierra. Pagas y no eres dueño de nada.

Cómo verificar: tu notario solicita una constancia al Registro Agrario Nacional (RAN), el registro gubernamental oficial de tierra ejidal y comunal, confirmando que el terreno tiene “dominio pleno”, es decir, título privado pleno ⁵. Es un registro público y tarda alrededor de una semana.

Si la tierra resulta ser ejidal, o si escuchas la frase “la privatización está en trámite”, retírate. Ese proceso tarda años y a menudo fracasa.

Fraude de título y cómo verificar un título limpio

El fraude de título significa escrituras falsas, historiales de propiedad falsificados o la venta de la misma propiedad a varios compradores. Hay una verificación confiable, y la hace tu notario:

Un Certificado de Libertad de Gravámenes (CLG) del Registro Público de la Propiedad. Muestra al dueño legal y toda deuda o reclamo registrado contra la propiedad.
Una revisión del historial de propiedad de al menos 20 años atrás, o hasta la fecha en que la tierra dejó de ser ejidal.

Y una palabra sobre las gangas. Los precios de mercado en esta región son bien conocidos. Cuando un lote o condominio tiene un precio dramáticamente por debajo de todo lo similar, el descuento no es generosidad. Algo está mal: condición ejidal, permisos faltantes, restricciones ambientales o deudas ocultas.

Trampas de mercadotecnia

“ROI garantizado de 10–15%.” Trátalo como un eslogan publicitario, no como una promesa. Los rendimientos reales de renta vacacional en la región rondan 6–12% brutos, antes de que las cuotas de administración, el mantenimiento, los seguros y los impuestos se coman su parte. El exceso de oferta en Tulum está exprimiendo aún más los rendimientos. A menos que una garantía de renta esté escrita en un contrato con penas reales — algo raro — no es exigible. La frase “rendimientos garantizados” es en sí misma una señal de alerta de fraude.

El cierre suave. El desarrollador te presiona para aceptar la entrega y pagar tu última mensualidad antes de que la unidad y las áreas comunes estén realmente terminadas. Una vez que pagas, tu palanca desaparece y los pendientes se estiran por meses. Tu contrato debe definir exactamente qué significa “entrega”, y tu retención te protege.

El prestanombres. Alguien sugiere poner la propiedad a nombre de un amigo o conocido mexicano “para ahorrarte las cuotas del fideicomiso”. Esa persona se llama prestanombres: un testaferro. Es ilegal, te deja con cero derechos exigibles y el testaferro puede vender o hipotecar “su” propiedad sin que puedas impedirlo. El fideicomiso legal cuesta unos cientos de dólares al año. Nunca cambies tu propiedad por ahorrarlo.

Si crees que fuiste estafado

Presenta una queja ante la PROFECO. Su sistema Concilianet funciona en línea, incluso desde el extranjero.
Contrata a un abogado inmobiliario mexicano para evaluar una demanda.
Reporta ante la SEDETUS y las autoridades estatales.

Sé honesto contigo mismo sobre las probabilidades: recuperar dinero de un vendedor fraudulento es lento, caro e incierto. Cada protección de esta guía existe porque prevenir es mucho más fácil que recuperar.

Puntos clave: La tierra ejidal no se te puede vender legalmente; verifica el “dominio pleno” a través del RAN antes de cualquier compra de terreno. Un certificado CLG más una revisión de título de 20 años, hechos por tu notario, derrotan el fraude de título. Los descuentos dramáticos y los “rendimientos garantizados” son advertencias, no oportunidades. Nunca pongas una propiedad a nombre de otra persona: es ilegal y no eres dueño de nada.

Entrega y Propiedad: De la Lista de Pendientes a la Mudanza

El día de la entrega: la lista de pendientes y la retención

Cuando el desarrollador dice que tu unidad está lista, haces un recorrido y anotas cada defecto: rayones, accesorios faltantes, una puerta que no cierra, retoques de pintura. Esta lista escrita es la lista de pendientes. Aceptas la entrega sujeta a que esa lista quede completada.

Tu verdadera palanca es la retención: una parte de tu pago final — normalmente 5–10% — que guardas hasta que la lista de pendientes esté terminada. Esto debe negociarse en tu contrato antes de firmar. Una vez que pagaste por completo, los detalles pendientes pueden esperar para siempre.

Contrata a un inspector independiente para el recorrido. Por unos cientos de dólares, un ingeniero encuentra los problemas que tú no verías, y su reporte se convierte en la evidencia de tu lista de pendientes. En un mercado con problemas de calidad conocidos, es dinero bien gastado.

Garantías y “no se parece al render”

La ley mexicana (NOM-247) da a cada comprador una garantía obligatoria, llamada garantía 5-3-1 ¹:

5 años en la estructura
3 años en impermeabilización e instalaciones (plomería, electricidad)
1 año en acabados y equipos

Los términos de la garantía y cómo presentar un reclamo deben estar escritos en tu contrato.

Si la unidad terminada no coincide con lo anunciado — alberca más chica, acabados más baratos, una amenidad faltante — tienes derechos reales. Los materiales de publicidad registrados son legalmente vinculantes bajo la NOM-247 ¹. Guarda cada render, folleto, lista de precios y captura de pantalla del proceso de venta. Son evidencia.

Cuotas de mantenimiento y costos de administración

Los costos compartidos de tu edificio — seguridad, albercas, gimnasios, elevadores, personal, seguros — se dividen entre los dueños como cuotas mensuales de mantenimiento (HOA). En Playa del Carmen, el promedio para condominios ronda $223 dólares al mes. Rangos típicos:

Estudio / 1 recámara: $120–200
2 recámaras: $200–350
Lujo o frente al mar: $300–700

Antes de comprar, exige el presupuesto aprobado del edificio por escrito. Un desarrollador que no te lo muestra está escondiendo una cuota que llegará después.

Pregunta también por el fondo de reserva. Los edificios cerca del mar se desgastan más rápido: el aire salado se come el metal y la pintura. Los edificios sin ahorros golpean a los dueños con “cuotas extraordinarias” sorpresa: facturas únicas de miles de dólares. Los edificios bien administrados guardan reservas para reparaciones grandes.

Si planeas rentar la unidad, los administradores de propiedades suelen cobrar:

Rentas vacacionales: 20–30% de los ingresos por renta
Rentas de largo plazo: 10–15%
Autogestión con ayuda ligera: 0–8%

Servicios y la realidad de la infraestructura

Después del cierre, das de alta tus cuentas: electricidad con CFE (la Comisión Federal de Electricidad), agua municipal e internet (la fibra cuesta unos $30–50 dólares al mes). Presupuesta $30–80 dólares o más al mes de electricidad para uso personal; más si los huéspedes prenden el aire acondicionado todo el día.

Un detalle con dientes: CFE exige prueba de construcción permisada para conectar la luz. Es una forma más en que los edificios sin permisos se caen a pedazos: los compradores terminan en unidades terminadas sin conexión legal de electricidad.

La infraestructura de la región no ha seguido el ritmo del boom constructor. Más de 560 desarrollos han generado preocupaciones de sustentabilidad e infraestructura. Muchos desarrollos tratan sus propias aguas residuales en pequeñas plantas in situ (PTAR) porque el drenaje municipal no llega. La planta la opera la administración del edificio y se paga con las cuotas de mantenimiento. Antes de comprar, pide la capacidad de la planta, su contrato de mantenimiento y sus registros de cumplimiento. Una planta de tratamiento descuidada se vuelve problema de todos los dueños.

Problemas de calidad y preparación para huracanes

Los dueños de la región reportan los mismos temas de calidad una y otra vez:

Humedad y aire salado dañando pintura, selladores, rieles de puertas y herrajes
Fallas de impermeabilización en techos y terrazas
Aires acondicionados subdimensionados o ineficientes

Presupuesta una reserva anual de mantenimiento y dale servicio al aire acondicionado en calendario.

Para protección contra huracanes, busca ventanas y puertas resistentes a impacto (o sistemas reales de persianas), construcción de concreto reforzado, buenas conexiones de techo y drenaje, e instalaciones por encima del nivel de inundación de la planta baja. Esto importa tanto para tu cartera como para tu seguridad: el seguro contra vientos del Caribe subió 40–60% entre 2022 y 2024 y ahora cuesta $1,500–4,000 dólares por unidad al año. Los edificios en planta baja y los más antiguos pagan más.

Puntos clave: Nunca pagues la última mensualidad completa antes de que la lista de pendientes esté terminada; negocia una retención del 5–10%. La ley te da una garantía 5-3-1: 5 años estructura, 3 años impermeabilización e instalaciones, 1 año acabados. Obtén el presupuesto del edificio por escrito antes de comprar y pregunta por el fondo de reserva. Los costos de seguro subieron 40–60% recientemente: incluye $1,500–4,000 al año en tus números.

Rentar tu Propiedad y el Panorama Fiscal

¿Puedes poner tu unidad en Airbnb?

Normalmente sí: el mercado de condominios de la región está construido alrededor de la renta vacacional. Pero ese “normalmente” tiene tres condiciones:

La zonificación debe permitir hospedaje turístico en esa propiedad.
Licencias e impuestos. Quintana Roo exige una licencia estatal de operación (renovada cada año). Los anfitriones deben cobrar a los huéspedes el impuesto estatal al hospedaje (ISH), establecido en la Ley de Hacienda de Quintana Roo ⁶, y pagarlo al estado, además de inscribirse ante el SAT (el Servicio de Administración Tributaria) para obtener su RFC. Playa del Carmen agrega requisitos de registro municipal. Dar tu RFC a Airbnb te da las tasas de retención más bajas. La vigilancia es real: hay multas, inspecciones y clausuras.
Tu régimen de condominio debe permitirlo. Los edificios pueden votar para restringir o prohibir las rentas de corto plazo con poco más de la mitad de los dueños a favor. Una ola de prohibiciones de condominios es un riesgo documentado del mercado 2026.

Antes de comprar una unidad que planeas rentar, obtén confirmación por escrito de que las rentas de corto plazo están permitidas, tanto por la zonificación como por las reglas del edificio.

Impuestos al vender: ganancia de capital (ISR)

Cuando un dueño extranjero vende, México grava la ganancia. Los no residentes eligen el método más barato de dos:

25% del precio total de venta (sin deducciones), o
Alrededor del 35% de la ganancia real (precio de venta menos lo que pagaste, menos mejoras documentadas, comisiones y gastos notariales, con ajuste por inflación).

El notario calcula ambos y retiene el impuesto al cierre: esta obligación de retención está escrita directamente en la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículos 160 y siguientes) ⁷. Bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta, los no residentes que venden propiedad mexicana deben el impuesto sin importar a dónde se envíe el pago ⁷.

Si te vuelves residente fiscal mexicano con RFC y vendes tu casa habitación, puedes exentar una gran parte de la ganancia: hasta 700,000 UDI (unos $313,000 USD), una vez cada tres años.

La regla de la factura. Esta atrapa a muchos vendedores. Para deducir costos de remodelación de tu ganancia gravable, necesitas facturas electrónicas oficiales (CFDI) de contratistas registrados. Los estados de cuenta bancarios y los recibos escritos a mano no valen nada. Sin factura no hay deducción, aunque de verdad hayas gastado el dinero ⁸. Si remodelas, contrata a quienes emiten facturas y guárdalas al menos cinco años después de vender.

Impuesto predial y obligaciones de declarar

La buena noticia: el impuesto predial mexicano es minúsculo comparado con Estados Unidos o Canadá. El predial suele costar $150–300 dólares al año para un condominio estándar, aproximadamente 0.1–0.3% del valor catastral ⁴. Págalo en enero; el pago anticipado suele tener descuento.

Si obtienes ingresos por renta, debes inscribirte ante el SAT, emitir facturas oficiales y presentar declaraciones. Con RFC, las tasas efectivas rondan 10–18%; sin él, las plataformas retienen alrededor de 36%. Si nunca rentas y nunca vendes, tu principal impuesto continuo es solo el predial.

Las matemáticas honestas de la renta

Los folletos de venta citan rendimientos brutos: “¡8 a 12 por ciento de ROI!” Así se ven esos números después de los costos del mundo real, usando la mitad de los rangos documentados (la tabla completa está en el ejemplo con números):

Un condominio de $300,000 con rendimiento bruto de 9% genera $27,000 al año. Resta 25% de administración (−$6,750) y unos $8,550 de mantenimiento, seguro, cuotas del fideicomiso, predial, servicios y conservación, y te quedan aproximadamente $11,700: un rendimiento neto de 3.9% antes de impuestos.

Sigue siendo un rendimiento real, y los dueños además obtienen uso personal y posible plusvalía. Pero no es el número del folleto. En las zonas de Tulum con exceso de oferta, donde miles de unidades similares compiten por los mismos huéspedes, hasta estos números pueden ser optimistas. Construye tu decisión sobre números netos, no brutos.

Puntos clave: Las rentas de corto plazo necesitan licencia estatal, el impuesto al hospedaje y registro ante el SAT, además del permiso del condominio por escrito. Al vender, espera 25% del total o alrededor del 35% de la ganancia, lo que sea menor. Solo las facturas oficiales hacen deducibles los costos de remodelación. Calcula las rentas con rendimientos netos de aproximadamente 3.5–6%, no con los números brutos del folleto.

Submercados, Zonificación y el Panorama 2026

Los submercados, comparados

Playa del Carmen. El mercado más maduro: caminable, establecido, con demanda estable de reventa y renta. Una buena opción por defecto para compradores cautelosos.

Tulum. La capital del diseño: arquitectura impactante y fuerte atractivo turístico, pero también el centro del problema de exceso de oferta de la región. Solo en la Región 15 se entregaron más de 2,200 unidades en 2024–25 contra una absorción anual de apenas 800–1,000. Tulum se divide en zonas: Aldea Zama es el área premium planeada con infraestructura terminada (tierra alrededor de $200–450/m²), mientras La Veleta y la Región 15 son zonas más nuevas, dominadas por inversionistas (tierra alrededor de $100–250/m²), donde los precios corrigieron 15–25% desde sus picos de 2022–23.

Puerto Morelos. Un mercado más chico y tranquilo, con la mejor tasa de absorción de la región y el mayor beneficio estimado del nuevo tren (un premium de 8–12% cerca de las estaciones).

Akumal y Puerto Aventuras. Comunidades establecidas, privadas y con marina. Demanda más tranquila, impulsada por estilo de vida y no por frenesí inversionista.

Aeropuerto, tren e infraestructura: realidad contra exageración

El Aeropuerto Internacional de Tulum abrió a finales de 2024, a unos 45 minutos del centro de Tulum (frente a unos 90 desde Cancún). Superó el millón de pasajeros en su primer año, aunque algunas rutas de Estados Unidos y Canadá se recortaron después, y se espera que su efecto completo se consolide entre 2026 y 2027.

¿Qué le hace realmente la infraestructura a los precios? El análisis independiente sugiere que los proyectos anunciados elevan los precios de venta cercanos en un 5–15%, y la cercanía a estaciones del Tren Maya agrega un estimado de 3–7% en Playa, 2–5% en Tulum y 8–12% en Puerto Morelos. Dos advertencias: la infraestructura terminada y útil importa mucho más que la anunciada, y ningún aeropuerto arregla un mal edificio en una zona saturada. Parte de la tierra cerca del aeropuerto se infló muy por encima de sus fundamentos por pura emoción.

Derechos de playa, ambiente y zonificación

La playa no es privada. Los primeros 20 metros de tierra junto al mar (la ZOFEMAT) son terreno federal público, administrado por la SEMARNAT: nadie puede ser dueño de ellos ⁹. Los clubes de playa y las construcciones ahí necesitan una concesión federal, y las concesiones otorgadas se publican en el sitio web de la SEMARNAT ¹⁰¹¹. Si un proyecto anuncia “acceso privado a la playa”, pide ver la concesión. Anunciar acceso a la playa sin ella es un patrón de fraude conocido.

La naturaleza tiene abogados aquí. La construcción cerca de cenotes, manglares y áreas protegidas necesita autorización de la SEMARNAT, y las zonas de amortiguamiento alrededor de lugares como el Parque del Jaguar restringen la construcción por completo. La SEMARNAT ha ordenado demoler edificios ilegales en Tulum.

La zonificación lo decide todo. Cada predio tiene un Certificado de Uso de Suelo que dice qué se puede construir ahí y con qué densidad. También determina si se permiten las rentas de corto plazo. Tu notario lo revisa antes de que firmes: está en la lista de permisos de la sección de debida diligencia.

El panorama 2026, con honestidad

El mercado de la región en 2026 se describe mejor como positivo pero exigente:

Se pronostica que los precios promedio suban alrededor de 2–5% en los próximos 12 meses.
Las propiedades suelen venderse 4–8% por debajo del precio de lista tras unos 105 días en el mercado.
Playa del Carmen y Puerto Morelos se ven estables.
Los condominios de Tulum están planos o 5–10% a la baja por el exceso de oferta.

En un escenario negativo — temporada de invierno débil más ingresos por renta decepcionantes — los condominios genéricos de Tulum podrían caer 10–18%. Las viviendas terminadas, bien ubicadas y bien administradas se ven hoy más seguras que la preventa comprada con proyecciones optimistas.

Otros factores en la mezcla: el sargazo estacional afecta el atractivo de renta junto a la playa (los edificios con buenas albercas lo resisten mejor), y la regulación se está endureciendo: una reforma contra el lavado de dinero de 2025, el registro de desarrolladores RUDI, la vigilancia activa de licencias por la SEDETUS y una unidad antifraude de la PROFECO. Para los compradores cuidadosos, más regulación es buena noticia: te da más formas de verificar y empuja a los malos actores fuera del mercado.

Puntos clave: Playa del Carmen y Puerto Morelos son los mercados estables; Tulum ofrece diseño y potencial, pero con riesgo real de exceso de oferta. La infraestructura ayuda, pero solo la infraestructura terminada, y nunca arregla un mal edificio. La playa misma es terreno federal público; los anuncios de “playa privada” necesitan una concesión. En 2026, compra el mejor edificio, no el render más barato.

Tu Plan de Acción: Proceso, Documentos y Lista Final

El proceso en 12 pasos

Decide tu estructura de propiedad. Para una compra personal, es el fideicomiso.
Investiga al desarrollador. Revisa su registro RUDI, visita proyectos terminados, busca alertas de la SEDETUS.
Verifica el título matriz. Tu notario obtiene el certificado CLG y confirma por el RAN que la tierra no es ejidal.
Verifica cada permiso: por escrito, confirmado con las dependencias que los emitieron.
Aparta la unidad. Depósito pequeño, en escrow, reembolsable bajo condiciones escritas.
Haz que tu abogado revise el contrato. Confirma el número de registro de la PROFECO.
Constituye el escrow con liberaciones por hitos.
Paga las mensualidades en calendario.
Permiso gubernamental y constitución del fideicomiso. Tu notario presenta el permiso SRE y forma el fideicomiso.
Recorrido de entrega. Inspección independiente, lista de pendientes por escrito, retención guardada.
Cierre. Paga el ISAI y los gastos notariales; la escritura se registra y el fideicomiso queda inscrito.
Preparación para mudanza. Servicios, alta en el condominio y — si vas a rentar — tu licencia y registro fiscal.

Qué preparar

Tu paquete de documentos: pasaporte, comprobante de domicilio y prueba del origen de tu dinero (las reglas contra el lavado lo exigen). Si no estarás en México para firmar, prepara un Poder Notarial para tu abogado. Si planeas rentar después, necesitarás un RFC.

Sobre los depósitos de apartado: mantenlos pequeños, nunca más del 5–10% del precio antes de que la construcción esté bien avanzada, en escrow y reembolsables bajo condiciones escritas.

Sobre el seguro de título: existe en México y es una capa extra razonable para la preventa, donde los riesgos son mayores. Se suma al trabajo de título de tu notario; nunca lo sustituye.

Lo que tu contrato debe incluir

Antes de firmar, tu abogado confirma que el contrato tiene todo esto:

El número de registro de la PROFECO
Identificación exacta de la unidad y especificaciones
Renders y listas de acabados anexados (se vuelven vinculantes)
Precio total y calendario completo de pagos
Fecha de entrega firme, penas por retraso y una fecha límite después de la cual puedes cancelar con reembolso total
Los términos de la garantía 5-3-1
Mecánica de escrow y pagos por hitos
Términos de cesión (reventa)
Reglas de pagos atrasados e incumplimiento
Las referencias de permisos del desarrollador

En la sección de Cláusulas Contractuales de Ejemplo encontrarás textos sugeridos para las cláusulas de protección más importantes.

La lista final antes de tu primer pago

Imprímela. Cada casilla debe estar marcada antes de que se mueva cualquier dinero:

Si un vendedor te presiona para saltarte un paso “porque el trato va rápido”, el trato te está pidiendo que bajes la velocidad. Los buenos proyectos sobreviven la verificación. Los malos dependen de que te la saltes.

Glosario en Lenguaje Claro

Término	Qué significa
Fideicomiso	Un trust bancario que tiene el título legal de tu casa mientras tú conservas todos los derechos reales de propiedad
Escritura	El documento oficial de propiedad, firmado ante notario y registrado ante el gobierno
Contrato de promesa de compraventa	Tu contrato vinculante de preventa; debe estar registrado ante la PROFECO
Cesión de derechos	Vender tu contrato antes de que exista la escritura; también se usa en fraudes de tierra
Notario público	Un funcionario jurídico nombrado por el estado que verifica el título y registra tu escritura; mucho más poderoso que un notario estadounidense
Zona restringida	Tierra dentro de 50 km de la costa o 100 km de una frontera, donde los extranjeros compran mediante fideicomiso
Permiso SRE	El permiso gubernamental único que autoriza tu fideicomiso ($1,200–$1,800)
CLG (Certificado de Libertad de Gravámenes)	El certificado que muestra al dueño legal y todas las deudas de una propiedad
RAN	El Registro Agrario Nacional: donde tu notario confirma que la tierra no es ejidal
Ejido	Tierra agraria comunal que legalmente no se puede vender a extranjeros
Dominio pleno	Título privado pleno: la condición que hace legalmente vendible la tierra que fue ejidal
Prestanombres	Un “testaferro” que tiene el título a su nombre por ti: ilegal y peligroso
ISAI	El impuesto de traslado de dominio que pagas al cierre (2–4%) ⁴
ISR	Impuesto sobre la renta de la ganancia del vendedor, retenido al cierre
IVA	El impuesto al valor agregado de 16%; no aplica a viviendas ⁴
Predial	Impuesto predial anual: normalmente solo $150–300 dólares para un condominio
RFC	Tu clave de registro fiscal mexicana; necesaria para rentar legalmente
Factura / CFDI	Factura electrónica oficial: la única prueba de costos de remodelación que acepta el SAT
PROFECO	La Procuraduría Federal del Consumidor; registra contratos y atiende quejas
NOM-247	La norma de protección al consumidor detrás de los contratos registrados y la garantía 5-3-1
SEDETUS	La secretaría estatal que licencia asesores y señala desarrollos irregulares
RUDI	El registro oficial de desarrolladores de Quintana Roo, creado en 2025
SEMARNAT	La secretaría federal del medio ambiente; puede frenar o demoler construcciones ilegales
ZOFEMAT	La franja pública de 20 metros de playa: nadie es su dueño
Poder Notarial	Un poder notariado que permite a tu abogado firmar por ti
Lista de pendientes	La lista escrita de defectos de tu recorrido de entrega
Preventa	La etapa de compra más temprana, más barata y más riesgosa
ISH	El impuesto al hospedaje que los anfitriones de renta vacacional deben cobrar
UDI	Unidad de Inversión: una unidad indexada a la inflación usada para calcular la exención en la venta de casa habitación

Ejemplo con Números: Un Condominio de $300,000 en Tulum

Una ilustración con los rangos documentados en esta guía. Tu notario y tu abogado producirán los números exactos de tu operación.

Compra con plan 30-40-30:

Etapa	Monto
Firma (30%)	$90,000
Durante la construcción (40%)	$120,000
Entrega (30%)	$90,000

Costos de cierre únicos (aproximadamente 7.8%) ⁴:

Concepto	Estimado
ISAI (3%)	$9,000
Notario (1.5%)	$4,500
Registro y certificados	$1,500
Constitución del fideicomiso + primer año	$1,750
Permiso SRE	$1,500
Avalúo	$1,200
Escrow	$500
Tu abogado + tu notario	$3,500
Total	~$23,450

Costos anuales de propiedad ⁴:

Concepto	Al año
Mantenimiento (2 recámaras, $250/mes)	$3,000
Predial	$200
Cuota anual del fideicomiso	$550
Seguro contra vientos/huracanes	$2,500
Servicios	$1,300
Reserva de mantenimiento	$1,000
Total	~$8,550

Si la rentas:

Concepto	Monto
Renta bruta (rendimiento bruto de 9%)	$27,000
Administración (25%)	−$6,750
Costos anuales	−$8,550
Neto antes de impuestos	~$11,700 (≈3.9% neto)

Los impuestos sobre la renta van encima: aproximadamente 10–18% efectivos con RFC, alrededor de 36% retenido sin él.

La lección: el folleto dice 9%. La vida real deja unos 4–5% después de todo, en un buen escenario. Compra con base en el segundo número.

Cláusulas Contractuales de Ejemplo

Ejemplos para discutir con TU abogado, quien redactará las versiones vinculantes. Son puntos de partida, no asesoría legal.

Fecha de entrega con penas. “El Desarrollador entregará la Unidad, terminada conforme al Anexo B y con todos los servicios conectados, a más tardar el [fecha], más un periodo de gracia de [90] días. Después de ello, el Desarrollador pagará al Comprador una pena de [0.05]% del precio total por semana de retraso, deducible del pago final.”

Cancelación con reembolso. “Si la entrega no ha ocurrido dentro de los [12] meses siguientes al periodo de gracia, el Comprador podrá rescindir mediante aviso por escrito, y el Desarrollador reembolsará todas las cantidades pagadas, más un interés anual de [X]%, dentro de los [60] días siguientes.”

Retención. “El Comprador retendrá [5–10]% del pago final, liberado únicamente cuando se completen los puntos del reporte de recorrido de entrega firmado por ambas partes, dentro de los [60] días siguientes al recorrido.”

Especificaciones vinculantes. “Los Anexos A (planos), B (acabados) y C (materiales de publicidad y renders) forman parte integral de este Contrato. Conforme a la NOM-247-SE-2021, la Unidad entregada deberá ajustarse a ellos; las desviaciones sustanciales darán derecho al Comprador a reparación, reducción de precio o rescisión.”

Escrow con hitos. “Todos los pagos se depositarán con [proveedor de escrow] y se liberarán únicamente cuando: (i) se entreguen todos los permisos del Anexo D; (ii) un ingeniero independiente certifique cada hito de construcción; y (iii) se cumplan las condiciones de entrega. Ningún pago se hará a cuentas personales o de terceros.”

Condición de entrega del fideicomiso. “El Desarrollador proporcionará todo lo necesario para la aceptación del banco fiduciario y la constitución del fideicomiso del Comprador antes de que venza el pago final, incluidos el título matriz registrado y el régimen de propiedad en condominio. Su incumplimiento dará derecho al Comprador a suspender pagos sin pena.”

Términos de cesión. “El Comprador podrá ceder este Contrato con el consentimiento por escrito del Desarrollador, el cual no se negará sin razón, con una cuota no mayor a [X]% del precio, formalizada por escrito.”

Reconocimiento de garantías. “El Desarrollador reconoce sus garantías legales conforme a la NOM-247-SE-2021: cinco años en estructura, tres años en impermeabilización e instalaciones y un año en acabados y equipos, y entregará el certificado de garantía y el procedimiento de reclamación a la entrega.”

Fuentes

Fuentes gubernamentales

Fuentes de despachos jurídicos

¿Estás pensando en comprar en preventa en la Riviera Maya?

Soy Lucero Fuentes, asesora inmobiliaria viviendo y trabajando en la Riviera Maya desde hace más de cuatro años. No represento a desarrolladores. Trabajo para compradores. Si estás evaluando una compra en preventa — o simplemente quieres saber si un proyecto específico pasa las verificaciones de esta guía — contáctame. Te muestro el historial del desarrollador, verifico los permisos y el papeleo, y te digo con claridad qué haría yo en tu lugar. Sin presión. Solo la verdad sobre un mercado que premia la paciencia y castiga la prisa.

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Diario Oficial de la Federación — NOM-247-SE-2021, texto oficial completo: https://www.dof.gob.mx/nota_detalle_popup.php?codigo=5646251 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) — Registro de Contratos de Adhesión (RCAL): https://rcal.profeco.gob.mx/ ↩ ↩²
Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) — “Permiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles localizados dentro de la zona restringida”: https://portales.sre.gob.mx/tramites-dgaj/art-27-constitucional/permiso-para-constitucion-de-fideicomiso-sobre-inmuebles-localizados-dentro-de-la-zona-restringida ↩ ↩²
CanAmexLaw — “Taxes When Buying Property in Mexico” (nov. 2025): https://www.canamexlaw.com/2025/11/taxes-when-buying-property-in-mexico/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
Registro Agrario Nacional (RAN, gob.mx) — Trámites y Servicios: https://www.gob.mx/ran/acciones-y-programas/tramites-y-servicios-27379 ↩
Congreso del Estado de Quintana Roo — Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo (impuesto al hospedaje, disposiciones sobre traslado de dominio): https://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/fiscal/ley010/L1520161215028.pdf ↩
Diario Oficial de la Federación — Ley del Impuesto sobre la Renta, Título V (residentes en el extranjero), artículos 153–161: https://dof.gob.mx/nota_detalle_popup.php?codigo=737413 ↩ ↩²
MexicoLaw — “Capital Gains Tax on the Sale of Homes in Mexico” (nov. 2025): https://mexicolaw.com.mx/capital-gains-tax-on-the-sale-of-homes-in-mexico/ ↩
PROFEPA (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente) — “¿Qué es la Zona Federal Marítimo Terrestre?”: https://www.profepa.gob.mx/innovaportal/v/1441/1/mx.wap/que_es_la_zona_federal_maritimo_terrestre.html ↩
SEMARNAT (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales) — “Títulos de concesión de Zona Federal Marítimo Terrestre, disponibles en sitio web de la SEMARNAT”: https://www.gob.mx/semarnat/prensa/titulos-de-concesion-de-zona-federal-maritimo-terrestre-disponibles-en-sitio-web-de-la-semarnat ↩
Santamarina + Steta (despacho jurídico mexicano) — “Proyectos Turísticos: La Importancia de las Zonas Federales Marítimo Terrestres”: https://www.santamarinasteta.mx/wp-content/uploads/2023/06/SS-INSIGHTS_ZOFEMAT_ESP-1.pdf ↩